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房地产融资的量体裁衣之道根据项目特点做选择？
单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着显著的金融风险央企信托-572号四川绵阳地级市政信集合资金信托计划，金融创新是化解的必然途径，个性化的融资模式则是适宜之选。
——根据开环节、项目特点、自身规模做适宜选择
房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上央企信托-572号四川绵阳地级市政信集合资金信托计划了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。
十二种创新途径
根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。
（一）上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
（二）海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
（三）联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。
（四）并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况央企信托-572号四川绵阳地级市政信集合资金信托计划：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
（五）房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。
（六）房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。
（七）夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股 常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。
（八）房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司 ，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
（九）项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
（十）开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
（十一）短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。
（十二）融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
（十三）房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。
据实选择融资方式
需要明确的是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，因此，如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。
以下分别加以说明——
（一） 房地产开发各环节合理的融资方式
房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。
1、准备阶段，货币资金转化为储备资金
这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高的融资成本。
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金融理财产品在设计上应注意的基本要素及其含义
金融理财产品在设计上应注意的基本要素及其含义
一、产品收益
对于金融理财产品的收益央企信托-572号四川绵阳地级市政信集合资金信托计划，监管政策上不允许承诺保底，目前的通行做法是以预期收益率的形式向投资者进行揭示。通常而言，金融理财产品预期收益率的高低，主要取决于以下因素央企信托-572号四川绵阳地级市政信集合资金信托计划：
1、同期银行存款利率和国债利率的水平。金融理财产品与银行存款同为理财产品，金融理财产品风险较高，故其收益率要大于银行存款利率。在国债发行期，金融理财产品收益率的设定也要高于国债利率。对于银行贷款替代类的银信合作产品，其收益率基本为贷款利率扣除信托公司和银行的佣金比率。
2、不同类型项目的收益水平。目前，集合资金信托的贷款类产品收益一般水平为6%－9%，其中工矿企业、基础设施等项目偏向下限，房地产类项目偏向上限。证券投资类阳光私募金融理财产品，其收益水平随市场行情波动较大，一般只给出较低的预期收益率。同一项目，如果采用股权或权益投资的信托方式，给出的预期收益率水平通常略高。另外，针对项目投资的不同期限或者不同金额，金融理财产品的收益水平也会有所不同。期限越长，投资金额越大，收益水平则越高。
二、产品期限
金融理财产品期限的设计，应主要考虑以下因素：
1、资金需求方的需要。一般来讲，资金周转项目的期限为中短期，基础设施大型工程等建设项目则周期较长，房地产开发项目一般介于二者之间，PE 类项目的期限通常最长。
2、投资者的投资偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，通常在3年以内，不超过5年。
3、监管要求。《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，集合资金信托计划期限不少于一年。上述前两方面的因素要综合考虑，从市场的角度来看，投资者的偏好应优先考虑。目前实务上，大多数金融理财产品的期限为1－3 年，既满足政策要求，也符合投资者的取向。对于一些长期项目，在设计上可以考虑多种融资渠道对接的方式，如信托融资、银行贷款和股权融资等实行对接，既符合投资者的投资期限偏好，又能满足一些项目的长期资金需求。
三、 风险控制
金融理财产品的风险主要有信用风险、市场风险、操作风险以及其他风险。在金融理财产品设计上主要针对前两类风险加以防范。信用风险是指交易对手 而造成损失的风险。对信用风险，金融理财产品主要采取担保的方式加以控制。根据《担保法》，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。金融理财产品设计上常用的是前三种。其中，金融理财产品中运用的“保证”措施主要是第三方提供担保，为金融理财产品提供担保的第三方在实践中已出现的主要有商业银行、国家开发银行、大型企业、地方政府（较特殊）。2008 年年中，监管部门为了控制银行风险，以“窗口指导”的形式叫停了商业银行为融资性信托业务提供担保。2008 年12 月，银监会颁发了《银行与信托公司业务合作指引》，明文禁止“银行不得为银信理财合作涉及的金融理财产品及该金融理财产品项下财产运用对象等提供任何形式的担保。”除了融资方自身为信托项目提供担保之外，融资方的控股公司或关联企业也常常扮演保证人的角色。另外，对于最终为个人控制的企业，由控制人自己（或夫妻）提供无限连带责任保证也是目前金融理财产品风险控制的一种流行设计。地方政府为信托项目提供担保，过去采用过“承诺函”等方式，由于其担保在法律认定上的无效性，近年来主要采取同级人大列入财政预算的方式。在政信合作项目中，由于同时“捆绑”了地方银行和当地投资者，地方政府的信用在此类信托项目中也发挥了很重要的作用，并获得了市场的认可。抵押/质押是融资方提供有效资产进行担保，常见的是房地产抵押、股权质押、应收帐款质押等。对于资产抵/质押这类担保方式，通常打折的比率都很低，一般为资产评估值的30－50%。市场风险是指因市场利率、汇率和价格波动而造成损失的风险。在金融理财产品中，证券投资类阳光私募产品有较大的市场风险，此类产品在风险控制设计上，主要采取结构化信用增级、设立预警点、止损点等方式。即以产品单位净值为标准，一旦亏损达到某一净值（预警点），则信托机构要求第三方管理人限期提供补充保证金（或者追加其他担保物）；一旦达到更低的某一净值标准（止损点），则采取强制平仓措施，并实行清盘。
此外，对于一些项目融资，还可通过封闭运作的方式控制资金使用并保障还款来源，例如在一些权益投资类金融理财产品中，就采用了专户管理（或监管账户）的方式控制回流资金。
山东高速下属子公司哪个最好
都不错的。
山东高速的子公司有:13个,分别是:山东高速投资发展有限公司、山东高速轨道交通集团有限公司、湖北武荆高速公路发展有限公司、泸州东南高速公路发展有限公司、山东高速齐鲁建设交通运输管理服务有限公司、山东高速河南发展有限公司、湖南衡邵高速公路有限公司、山东高速湖南发展有限公司、山东利津黄河公路大桥有限公司、山东高速实业发展有限公司、济南畅赢金海投资合伙企业(有限合伙)、济南畅赢金程股权投资合伙企业(有限合伙)、渤海信托2019产投01号集合资金信托计划
山东高速集团是山东省基础设施领域的国有资本投资公司,集团大力发展基础设施核心业务,致力于打造主业突出、核心竞争力强的基础设施投资建设运营服务商和行业龙头企业
什么样的信托产品最好？
你好，个人还是比较推荐政信类信托。
政信类信托又称之为基础产业类型，它是指资金通过贷款或者其他的方式，直接或者是间接投向政府平台公司的一个信托项目，资金的投向主要用于市政建设，如：污水处理，绿化工程，保障房的建设，园区的建设，修路修桥，或者是补充资金的一个流动性。
政信信托融资方基本都是地方的投融资品牌（城投公司），资金也主要是用于当地的城市建设方面上，其背后具有政府隐形信誉作为背书， 率在整个信托行业内最低，发生无法兑现的情况几率极小，截止目前还没出现过极端的风险。
当然政信类信托计划虽然风险小，但并不是完全没有，因此在选择时也需要从以下几个方面考虑：
1、优先选择行政级别高地区的信托项目，行政级别从优选择依次是：省级（直辖市）、副省级、地区（地级市）、区县级。
2、优先选择经济发达地区的信托项目，如长三角，珠三角，黄渤海等。
3、优先选择实力排名靠前城投公司的信托项目，地区核心城投公司能获得当地政-府比较优质资产的注入。
4、选择时可以关注下发债期限，如发债为2年到期，选择1年或者1年半期的信托产品，安全性会更好。
5、选择政信类信托产品时，需要看其带有的土地抵押物，抵押率越低越安全。
最后还需要关注下融资主体的信誉评级，目前信托市场比较常见的评级有AA+，A+等(AA+A+),在选择产品时优选评级更高的融资主体信托项目。
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