【产品要素】2.05亿元；24个月；按年付息
【收益】100-300·7.8%-8% （合同收益5.7%，差额部分成立10个工作日内结算）
【资金用途】用于投资“青州市宏利水务有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券”
【增信措施】青州城建投资集团有限公司（以下简称“担保人”或“青州城投”，主体评级AA+）提供连带责任保证担保
【发行人简介】青州市宏利水务有限公司作为青州市重要的基础设施建设主体，存续多只债券，根据信用评级报告，对发行人主体评级为AA,评级展望为稳定。
【担保人简介】青州城建投资集团有限公司是青州市人民政府重点构建的政府投资实施主体、重大项目建设主体和城市基础设施运营主体。青州城投作为潍坊市青州市规模较大的国有企业，AA+发债主体，资产规模较大，盈利能力尚可，资产负债率适中，具备一定的履约能力。
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【如何测算商业地产投资回报率？】
住宅地产的土地使用权年限70年，商业地产的土地使用权年限40年。而且住宅具有其居住属性和社会福利的公共服务特性，在70年使用权后可以进行继续无条件的延后这是必然趋势；可商业地产的使用权到期是否会强行低价收回，或者是需要缴纳高额的土地作用权税是无法回避的话题。也就必然会使商业地产的使用权年限越接近到期时间的出售价格会越低，商业地产的投资回报率也就只能从租金回报来计算全寿命周期的回报率！
笔者用一种多因素分析的方法来计算商业地产的收益率：投资100万购买40年的商业地产，不考虑租金税收情况，计算动态投资回报率：
（1）每年以5%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为6万，第20年10万，第30年16万，第40年27万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为7.68%；
（2）其他条件不变，最终的补偿为200万的年投资回报率为7.96%；300万的为8.21%。而按第（1）个假设不变，而使用年限变成了35年，则投资回报率7.36%。
（3）每年以3%的年租金逐年增长，初年投资回报率为4%即4万元收入，第10年为5万，第20年7万，第30年9万，第40年13万。最终还可以得到房屋购买时的原值补偿100万。那么经过分析计算得出的投资回报率为6.04%。
通过以上的不同的变量进行了大致的分析，可以得出的结论是：
假如投资初年的收益率接近4%，那么年增长租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，并且希望可以在到期后得到投入时的一倍以上的补偿。最终的商业地产动态收益率可以保持在6%～8%的投资回报，也算是一种不错的投资，超过了银行的利息，但弱于货币贬值或社会基准收益率。
年终奖计税方式怎么选，年终奖计税过渡期什么意思
其实之前就已经强调过很多次，缴税是每个公民的职责，不过关于年终奖计税，并不是直接就扣除的，现在我们有不同计税方式可以选，具体怎么选合适呢？本文将为大家详细介绍一下年终奖计税方式怎么选，年终奖计税过渡期什么意思。
年终奖计税方式怎么选：
2019年是新税法全面实施的第一年。综合收入按年计税，并引入了儿童教育、重疾医疗、继续教育、租金、抵押贷款利息和对养老的支持等额外扣除，从而加大了减税和免税力度。为稳定社会预期，一次性奖金(俗称年终奖)单独征税的政策将持续至2021年12月31日。
在减税力度加大的背景下，年终奖选择“单独纳税”还是与当年综合收益“一起纳税”，成为现实的选择题。
国家税务总局表示，对于部分中低收入人群，如果将全年一次性奖金纳入当年工资收入，扣除基本扣除、专项扣除、专项附加扣除后，可能根本不需要交税或者交税很少。这种情况下，如果全年一次性奖金单独征税，会产生应纳税额或增加税负。同时，如果单独应用年度一次性奖金政策，可能会出现税率转移时税负突然增加的“临界点”现象。
总之年终奖金可以纳入综合所得税，也可以实行分税制政策，纳税人可以自行选择。
根据新的税收制度，除了现有的“三险一金”扣除项目外，起征点提高到6万元/年，并对子女教育、继续教育、重疾医疗、住房贷款利息、住房租金、支援养老，等进行额外扣除。年度综合收入扣除上述项目后计税，而年终奖金采用单独计税的方法，不进行此类扣除，年终奖金收入全部直接计税。
年终奖计税过渡期什么意思：
1.定义了年终奖金计税的过渡期，即2019年1月1日至2021年12月31日
2.明确年终奖金的计税方法：可以选择不并入综合收益，也可以选择并入综合收益纳税。选择权在员工。但是，过渡期，结束后，即从2022年1月1日起，必须包括综合所得税。
3.明确计税的计算公式：
根据通知，计算公式为：应纳税额=年度一次性奖金收入*适用税率-速算扣除。
居民个人取得的年度一次性奖金，在使用日前不得计入当年综合收入，但年度一次性奖金收入除以12个月所得的金额，以及适用税率和速扣税额，按照月税率表确定，单独计税。
年终奖金不得纳入当年综合收入单独纳税。年终奖金收入除以12个月所得金额，根据右侧月度综合所得税率表确定适用税率和快速抵扣，按照公式单独计算纳税。
例如：
公司于2019年1月颁发2018年度年终奖，员工张三年终奖2万元。如果张三：
1、选择不计入综合所得税，则该税种为：
先找税率：20000/12=1667元，查税率表，套用3%的税率，快速算出抵扣0元。
年终奖金税=20000*3%-0=600元。
2.如果选择将综合所得纳入计税，那么计税方法与平时支付工资的计算方法相同，实行累计代扣法。具体的计算方法在前面的文章中有描述，我就不再赘述了。
二、无效区间：年终奖多发1元，少得8.8万
无效范围，表示年终奖金额在此范围内，但奖金较少。
根据上述年终奖税率表的税率范围，应该是这样的：
如果你的年终奖是36000元，现在加1元，结果会是这样：
这个结果表明，1元支付的奖金少了2309元，除非你的年终奖增加到38566.67元，否则你可以得到和以前一样的奖金。
那么这个36001-38566.67的区间就叫无效区间，也就是说年终奖在这个区间，不如少发一些发给36000元，这样实际奖金会高一些。
通过计算可以发现，影响最大的时候多发1元，年终奖少发8.8万左右。
在设计年终奖的方案时要尽量避免这个区间。
以上就是年终奖计税方式怎么选，年终奖计税过渡期什么意思的全部内容。更多个税相关大家也可以关注如何申报个人所得税。
