【央企信托-国兴110号纯市级标债政信】【基础要素】5亿（本次募集2.5亿），2.9年（固定到期日2025年10月19日）
【预期收益】：100万-300万：7.6%-7.8%
【资金投向】用于投资发行人潍坊市城区西部投资发展集团有限公司2022年面向专业投资者非公开发行乡村振兴项目收益专项公司债【项目亮点】①标的为平台发行的公司债：城投债具有很强的政府意志，得到地方政府的大力支持。作为最安全的投资品种之一，我国城投标准化债券存续总量达10万亿，发行30年来无一实质性违约；②规范可靠：城投债具有标准化、相关法律法规完善、市场成熟且规范的特点，是最可靠的金融工具之一。发行过程受发改委、财政部、人民银行、银保监会、证监会、交易所等层层监管；③AA+债项内担保： 作为潍坊最优质的市级平台，潍坊市投资集团提供债项内担保，信用评级AA+，注册资金30亿元，实际控制人为潍坊市国资委，总资产682.81亿元，净资产399.1亿元，负债率仅为42.55%。其在金融机构授信额度为246.2亿元，目前尚有73.11亿元未使用。④AA发行主体： 潍坊市城区西部投资发展集团有限公司作为发行主体，实际控制人为潍坊市潍城区财政局，信用评级AA，注册资金20亿元，其在银行授信总额度有近98亿元，目前还有7.35亿未使用。⑤良好的融资能力：潍坊市城区西部投资首次信托融资，资信状况良好，与多家金融机构均保持良好、稳定的合作关系，具有较强的间接融资能力。【区域实力】潍坊市经济总量位列青岛市、烟台市、济南市之后，为山东省第四大经济体，经济增长速度高于全省平均水平，经济实力较强。2021年潍坊市实现地区生产总值 7,010.6 亿元。
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那么，今后的十几年会怎么走?是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，相反还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番，有四个原因：
一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时，为了交通道路建设、商务集聚区的建设，而拆除一些工厂区、住宅区，各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不超过10年就会垮塌，需要重新造;砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了30年基本上也要拆了重建。
四是人均住房面积增加。1990年，中国人均住房面积只有6平方米;到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米。原来人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。
以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。也就是说，老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。如果变成100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米。
从以上四个趋势看，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
02
总量萎缩后，房地产的热点、重点地区在哪里
过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区;不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花、东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛;广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。
大家可以关注现在近10个跨入1000万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。如果已经是2000万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。
03
房价判断
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条：
第一个原因，就是供求关系。过去二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨。
第二个原因，房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。也就是说，十几年，M2翻了三番，涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
2018大学毕业生薪酬排名排行榜榜，清华大学排第一！
近日，中国薪酬网公布了一份《2018年中国大学毕业生薪酬排行榜TOP200》。
A total of 2.81 million people who graduated in 2017, 2015 and 2013 from hundreds of Chinese universities were involved in the survey.
这份榜单通过对近百所高校2017届、2015届、2013届本科毕业生进行调研（调研样本数量达281万人），统计出了各高校毕业生的薪酬状况。
下面，双语君（微信ID：Chinadaily_Mobile）就带大家来看看这份报告的要点。
985、211薪酬水平领先普通高校
报告显示，清华大学是毕业生薪酬最高的大学，紧随其后的是北京大学和北京外国语大学。
The 2017 Graduates of Tsinghua University earn the most money, with an average monthly salary of 9,065 yuan. Those who graduated from Peking University and Beijing Foreign Studies University took second and third place, earning respectively 9,042 yuan and 9,020 yuan a month.
清华大学2017届毕业生月平均薪酬最高，达到9065元。北京大学和北京外国语大学分别位居第二和第三位，平均薪酬为9042元和9020元。
位居前十的高校还包括上海交通大学、对外经济贸易大学、外交学院、复旦大学、浙江大学、同济大学、 中央财经大学等。
报告显示，排名靠前的大多是原985和211重点建设高校，其毕业生薪酬水平大幅度领先普通高校。
The incomes of graduates from universities listed in China's 211, or 985 key university national projects are far ahead of those from ordinary universities, the report said.
报告也指出，有些知名985高校如武汉大学、湖南大学、重庆大学等排名比较靠后。但这不能表明这些学校的毕业生工作不好，他们的工资水平在当地城市还是有很强竞争力的。
来看看排名前十的高校，及其2017届、2015届、2013届本科毕业生如今的薪酬水平。
