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城市新开发的地方有什么项目
盘点2021年度十大城市有机更新项目
作为空间重组的重要手段，城市更新在提升全球城市竞争力方面扮演着重要的角色，也是城市实现可持续发展的重要抓手。“有历史的城市，有文化的街区，有品质的生活”，在城市更新2.0时代，让我们一起来盘点一下2021年度十大城市有机更新项目。
一、 成都新金牛公园
作为“天府文化景观轴”上的璀璨明珠，新金牛公园像一幅绿色的长卷缓缓铺开，除了可以在各种主题区漫步、玩耍，六大天府文化胶囊馆也极大的满足了人们的文化需求。新金牛公园前身是金牛区茶店子“岛形”地带，一度是城市的堵点和痛点，改造后的它成为目前全国最长城市街心公园，因细长“身材”被市民们亲切地成为“小蛮腰”。
新金牛公园坚持用土地增值收益平衡公园项目建设，通过完成片区1600余亩城中村改造，释放可利用土地800余亩，打造呈现“文化珠链、公园簇群”的TOD商圈。以六个天府文化代表印记的博物馆馆群，推动生态价值充分转化和经济效益的最大提升，服务于产业社区以及周边社区居民，堪称探索营城的范例。
新金牛公园左右两侧现已汇聚了龙湖、竞技世界、中电科10所、中电科29所等10余家高能级总部企业，同时布局居然之家、顶峰水岸、时代中国科技中心等143万平方米优质空间载体。另外，公园集成了轨道站点、地下泊车、商超购物、生态景观等功能，创新公共服务场景、丰富文化创意场景、完善生活配套体系、促进产业融合，引入卢米埃旗舰店等200余个知名品牌，举办“JJ手游赛事”“织造新生”毛线艺术展等120余场主题活动，形成食、购、游、娱都市消费打卡地。
文章图片5
围绕新金牛公园规划建设传统与未来“一体两翼”场景，在公园西翼还原老成都生活场景和院所文化场景，打造“寻味天府”市井文化体验街区；在公园东翼植入智慧城市、AI沉浸体验等新科技应用示范场景，打造“未来街区”科技体验街区，形成“市井慢生活”与“科创快节奏”相碰撞、相融合的金牛超级大秀场，已经成为年轻人社交、休闲、娱乐的重要场景和广大市民的潮流打卡地。
二、 杭州武林里
武林里项目位于杭州市老牌的商业街武林路上的孝丰路口，毗邻西湖北线，与武林路几步之遥，闹中取静。项目总面积为2800平米，由杭州里仁商业有限公司投资改造并进行商业运营。项目自19年底开始设计改造，20年3月开门营业，至今已有两年的时间。
文章图片6武林里主要由两栋建筑围合成一个小院子，一栋是两层的仓库，位于围合内部。另一栋是位于孝丰路沿线的六层建筑，这栋六层建筑粘连着一栋居民楼，在一楼有个甬道，可以进入武林里围合内部（如上图）。
武林里的运营走的是一条不同于传统商业运营的道路，引入了社区营造的概念，通过建立一个社区，积累这个社区的社会资本，来最终实现武林里的运营。
项目聚集了周边居民、商户、消费者等人群，建设并运营了仁·社区美术馆，组织了系列社区杂志、社区地图、社区共创沙龙等活动。引入的商家也是社区建设的中坚力量，邀请品牌和我们来共创，玩出一些有趣的值得传播的内容。比如鹿莹季的帐篷主题、蓝鲸酒吧的宁艾思奇穿越、养生和朋克概念的融合、可莎蜜儿的新型Toast bar等等，这些都是活力四射的内容，都是年轻人的热衷。
鹿莹季的门面
经过两年的运营，武林里已成为武林路上另一处小而美的网红社区空间的存在，是天堂里的一缕魔都风。
三、 北京望京街
望京街的前身是一个管理混乱的社区配套商业，运营多年之后不可避免的陷入乱停车、动线混乱、企业不愿意入驻、被居民嫌弃太土的脏街困境，被望京SOHO商圈不断“夺去”人流。万科接手之后，对附近居民的真实生活需求进行摸底，得出“既热爱烟火气，也憧憬文艺范儿”的形象定位，通过更新升级、文化注入逐渐把它打造成了开放性、轻时尚、生活化、交流性的文化共享街区。
目前，万科和周边多个高校形成区域内资源联盟，与驻地企业共同探索艺术基因社区的建设与运营模式，用高校资源助力小街文化发展，联合打造有影响力的社会艺术文化事件，一方面提升望京小街的整体品质，吸引更多人流，另一方面从多角度开发小街空间的多样性，为附近居民打造文化生活空间。
望京街道办事处在朝阳区政府的支持下，将望京小街改造成一条步行街，并引入万科参与投资与改造。其中，望京街道办投入1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平，望京小街也是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。
在街道办的授权下，万科负责街区的物业管理和经营，拥有经营收益权，并约定要将部分经营收益反哺于街区，保证小街未来品质不下降。
就这样，望京小街从面子到里子、从外表到内核，迎来一次彻底焕新。商户日均营收达230万，比之前提升了50%以上，日均客流量也达到了2.1万。作为望京的一处“文化新地标”，小街不仅是人们探觅美食，感受“烟火气”的好去处，更是休闲娱乐，体验异域风情与文艺气息的拍照打卡圣地。
除此之外，校企联合是望京小街城市更新后的特色运营模式之一。为了提高整体的文化氛围，万科和周边多个高校形成区域内资源联盟，与驻地企业共同探索艺术基因社区的建设与运营模式，致力于用高校资源助力小街文化发展，联合打造有影响力的社会艺术文化事件，将望京小街运营成开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际化+文化共享街区。
望京小街天幕更新
“有历史的城市，有文化的街区，有品质的生活”，在城市更新2.0时代，“文艺范儿”的望京小街提供了一个空间，也是一个答案。
四、 上海衡山路8号
衡山路8号位于上海徐汇衡复历史风貌区内，这里曾是盛家花园，这里曾是美童公学。2021年，锦和商业开始了更新进程，让这里在现代和历史、时间和空间、开放和私享、办公和社区、物理和精神多个维度交相辉映，营造出了属于这个时代的、可阅读的衡复新风景。
衡山路8号
衡山路8号位于衡山路乌鲁木齐南路路口，坐落于上海保护规模最大的衡复历史风貌区。道路两旁梧桐摇曳成天际线，欧式风格的人行道隔离栏、仿台格路的红褐色人行道及行道树盖板、沿线花园别墅破墙透绿，美、日、法、德等13国领事馆或领事官邸分布街区。在此漫步，饱览东西汇融的万国建筑群，走进上海百年风情。西侧毗邻上海图书馆，周身围绕于上海音乐学院、上海交响乐团、上海话剧艺术中心等众多文化艺术场所，丰富的音乐、话剧、艺术资源触手可及。南向与国际礼拜堂隔街相对，西南侧与美童公学校舍相邻，西北侧探访昔日盛宣怀住宅花园秘境。
漫步梧桐街区：衡山路
2021年5月，锦和商业签约衡山路8号项目，以尊重历史文脉、新老建筑交映、无界开放共生为项目更新理念，通过建筑更新和功能重塑，将衡山路8号打造成为具有独特魅力的当代衡复样本，在这百年光辉岁月之上，再度演绎衡复风貌区的活力与浪漫。
衡山路8号 盛家花园
衡山路8号由盛家花园、美童公学水塔2处优秀历史建筑和2栋鲜明的当代建筑组成，形成新旧建筑、文化和历史间的一场对话。盛家花园所在建筑最早由德国商人始建于1900年，后由近代洋务派代表人物盛宣怀购得，成为盛宣怀住宅的一部分。现占地面积约4500平方米，内有太湖湖石、黄杨与忆女喷泉散落其中，庭院深深，百年如故。瞩意盛家花园的私密与复古调性，多个全球奢侈品牌于此举办晚宴及庆典活动，与盛家花园一同奏响时尚又复古的咏叹调。
衡山路8号 #5号楼
衡山路8号项目的改造灵感还可以从亨利·墨菲所代表的传统复兴风格建筑流派中寻到踪迹。以美童公学为源头，参照衡复风貌区的沿街现状建筑与街道尺度关系，延续了街区的建筑色彩——砖红、沙色和水泥质感的灰色。在临街楼宇上，以石材为“实”，拼接现代感的材质元素，上部建筑外立面则选择现代风格较轻快的玻璃材质，以降低建筑感官上的体量，注入现代特征。
室内设计充分理解与尊重项目文化，重新塑造当地经典的社交与休闲场所。设计借鉴了旧时法式建筑中普遍使用的设计元素，弧形设计、墙面线条、马赛克拼花等，融合法式优雅及中式特色，创造一个国际现代化的、温和的及有趣的室内空间。景观部分的设计则以“花园·梦境”为主题，采用红砖元素重现上海情调，花草种植烘托不同的花园空间氛围，漫步其中，沉浸在花园梦境之中，感受时间、历史和文化的流转与碰撞。
衡山路8号 室内设计
衡山路8号项目的改造，是锦和商业在上海传统核心区域打造的又一标杆项目。依据《徐汇区衡复历史文化风貌区沿街商业业态发展导则》，经过更新改造后的衡山路8号定位为具有文化时尚功能和现代化办公功能为主的社区精神地标场所。衡山路8号项目现已吸引了包含享有行业盛誉的资深广告公司、高端厨具设计、建筑设计工作室等设计类企业以及相应的精品生活方式配套入驻。于2022年1月份，荣获“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”。
衡山路8号临街立面
漫步衡复街区，你可以为网红店打卡停驻，在转角发现欣喜之意，探索美好之物，尽情享受落叶不扫的爽朗秋日。通过对衡山路8号的改造，实现人与建筑，与街区，与城市的连接，完成与社区，与文化的邂逅与熟识。跨越日与夜的时间，接力盛家花园的建筑地标，也接力美童公学的精神象征。激发衡复活力，实现美好生活，塑造国际一流水准的历史风貌保护区商业形态，打造高端品牌、精英人士聚集的时尚街区，让老建筑焕发新光彩，彰显空间的无限魅力。未来将成为连接人与文化最高效的物质载体，将建筑、街区这种凝固的文化艺术注入时代的活力。
五、 熊猫地球村特色文旅街
熊猫地球村，紧邻成都大熊猫繁育研究基地，是成华区重点打造的文创型社区。总更新面积约100000㎡,通过熊猫生活场景、主题商业场景、文创场景的营造，优化游客体验度，提升周边片区的经济价值。并为以“成都大运会”为首的世界级赛事、熊猫基地及周边社区提供休闲配套、商业服务，整体盘活片区，打造了成都又—个受人喜爱的旅游热点。
力方集团针对过去老、破、旧的点位进行重点更新打造，以标志性的昭示构建片区核心IP形象，使片区新形象焕发新容光。互动点位、文化展示、公共设施的植入，让市民生活更有乐趣、更有文化、更有温度。
六、 西安老菜场市井文化创意街区
西安老菜场市井文化创意街区作为融合西安地方精髓和当代文化精华的大型市井文化创意特色创新街区，在改造中更新，更新中发展
依托街巷内日常市井生活气息，项目拒绝大拆大建，以最低的限度进行空间改造，不断与当地环境融合。老菜场融入了当代艺术并集合多种元素，以丰富的配套设施与服务，将自身塑造成为新型文化街区。同时，老菜场在发掘老西安文化和接受新文化的冲突和融合中，让新旧生活文化方式融入市井，让市井人文生活在16000平米的街区里实现了创意新生。街区内核心区“建国门老菜场”经过20年的打造发展菜市场经济及街区延伸段信义巷、顺城巷，目前总体经营商户近300家、年总经营上亿。
经历了3年的微更新与轻改造，如今，这片曾经破旧的菜市场及周边，已成为了兼具市井生活、时尚与艺术气息的西安文化地标，用崭新的面貌迎接着来往的每一位路人。
新的一年里，老菜场将继续向光而行，用星星之火可以燎原的力量，带动更多人参与到城市更新的事业中来，共同复兴西安老城区，让城市更新的脚步走遍城市中的每一条街道。在人间烟火中，为城市开启更多未来。
在“保留原居民原有生活状态”和“保持菜市场的市井风貌”的前提下，依托菜市场自身独有的日常生活气息，建国门菜市场这个片区持续进行“微更新”与“轻改造”。在现在的菜市场及周边区域，已融入美食、民宿、咖啡、杂货、阅读、展览、酒吧等元素，在城门里，打造“老菜场市井文化创意街区”，营造与展现“市井西安”的独特魅力。
七、山东聊城古城活化
聊城古城是由清华建筑设计院主持设计的1平方公里仿古建筑群，过去因为没有很好的业态策划和运营思维，导致建成后人气低靡，难以为继。2009年，山东聊城市启动新一轮古城复建，累计耗资达38亿元。聊城古城在复建完成之初经历过一段时间的繁荣，但由于古城较平遥古城、丽江古城、青州古城等相比历史底蕴较浅，加之原有的历史文化积淀被破坏，古城在日后的发展中后劲不足，缺乏可参与、可感知、可互动、可观演、可消费的新兴业态，问题重重。
力方集团以运营前置的总体思路，对项目进行深度的文化挖掘、业态植入、科技赋能，使古城既有内容又有表达，既好看好玩又有内涵有深度，构建了一大批具有极强吸引力的产业业态，盘活了整个片区的资产。
聊城古城更新面积1平方公里，以聊城历史为脉络，再现老百姓的文化记忆；以新经济业态注入古城，盘活古城资产，改善城市旅游结构。既保护了聊城的老街、老树，又推动了产业的升级更新；既打造了文旅爆款项目，又展示出世界文化现象和中国繁华旧梦。项目包含聊城县暑、文庙、博物馆群、实景演艺、东昌湖水舞秀、文庙夜秀、西大街网红美食街等产业业态，盘活20多万方闲置资产，每年吸引300万人流量，带来近亿元的税收增量。
力方集团以“新世界、新时代、新媒体、新科技、新演艺、新文旅”为理念，复原、提亮、壮丽展现聊城作为世界文化现象和中国近古重镇的繁华旧梦。聊城东昌府水上古城旅游项目总投资10亿元，分期打造，包含了聊城县署、聊城文庙、东昌湖水幕秀、文庙夜秀、西大街网红美食街等，集吃喝玩乐于一体的新型景区。力方集团通过科技赋能、文化赋魂，以人民对美好生活的向往为奋斗目标，打造古城复兴标杆，为人民生活添彩
八、 枣子巷中医药文化特色街区
枣子巷位于金牛区西安路街道，东连宽窄巷，南临琴台路和青羊宫，北接永陵博物馆，西望金沙遗址。街道全长约880米，常住人口2.5万余人。民国时期，戴季陶与其母住于此，并亲手在此栽种枣树两行，故名枣子巷。
金牛区委、区政府按照成都市美丽宜居公园城市总体规划，着力恢复枣子巷“民国风貌”。力方集团依托成都中医药大学及其附属医院，以中医文化为载体，以民国风的建筑为布局，将枣子巷打造成“医·养·游”一体的中医药文化特色街区以中医中药、健康养生为产业支撑，采用全新的科技文旅+运营模式，营造独具文化内涵、生活韵味的中医药康养主题街区。
枣子巷经过全面的升级改造之后，华丽蜕变，成为集老成都生活方式与中医药文化体验于一体，兼具复古文艺、国潮时尚、网红热点IP打卡功能的新式街区，成为成都市中医药特色旅游文化新名片、网红打卡地，游客络绎不绝。
九、 安徽合肥和柴1972文创园
合柴1972文创园，位于“一带一路”和“长江经济带战略”双节点城市——安徽合肥，是国内首座从监狱旧址涅槃蜕变而生的城市文化空间。在近70年的时光岁月中，它依托监狱基地，先后经历了合肥砖瓦厂、合肥柴油机厂、合肥轻工业制造厂的身份。这三次截然不同但又相互依存的生命轨迹，让世人见证了上世纪五十年代以来合肥工业历史的耀眼荣光。作为物理空间，合柴1972也成为了合肥城市记忆活化的载体。
而现在，在合肥滨投文化创意发展有限公司的改造及运营下，合柴1972被注入了独特的创意产业和现代设计，正在盛放属于它的第四次崭新生命周期。全新的合柴1972，以工业遗产沉淀保护与文化创意相结合为宗旨，以打造历史文化与现代生活对话相融的文创园区为目标，基于原有建筑肌理和结构特征，避免了大拆大建，让工业遗产与城市人文记忆从沉寂中悦动鲜活起来。
这片曾经的囹圄之地，位于合肥市包河区、政务区、蜀山区三区交界处，隐匿于现代化城区的高层建筑群和车水马龙的高架桥丛中，是目前合肥体量最大的艺术文创园。
在合柴1972，自由的气息和厚重的历史感是可以并存的，工业建筑文化和为之震撼的时光感是相互融合的。其首期改造重建区域包括：合肥家电故事馆、合柴时光展厅、合肥当代艺术馆、安徽名家艺术馆、平民剧场以及星空草坪。它昭示着合肥文创地标的成立，安徽文化艺术爱好者“理想国”的缔造。
告别旧工业时代的舞台，时代的发展带走了它曾经的辉煌，却也留下了无限的可能。如今，合柴1972修旧如新，旧在新中，转身成为安徽最具工业特色的创意文创园区，从工业生产到创意产业的嬗变，历史和今天在这里相拥，文化与艺术在这里绽放，属于合柴1972全新周期的运转充满无数美好可能。
未来，合柴1972文创园将被赋予城市更新的使命，从尊重城市自身的发展历史和发展轨迹出发，带领大众探求生活与人文美学，探索商业创新模式，探究城市公共空间。园区的进化路径还将涉及办公、产业创新、体验式商业、文旅综合体等板块，这也将是全国范围内，最具中心化区位，最具规模化、风貌化、系统化的城市开发项目。
十、 上海 力波1987
上海•力波是上海市首个零星工业用地全面转型成功的项目，由一代工业记忆的老牌啤酒厂转型成闵行区标志性的产城融合综合体。深圳市城市建设投资发展有限公司（以下简称深城投）作为项目转型发展的主体，将“留改拆”充分融合，追求高品质的整体定位，实现了区域转型发展的蝶变新生。
项目位于梅陇镇虹梅南路379弄，东临虹梅南路高架及中环路高架，北靠沪闵高架路，毗邻地铁1号线的锦江乐园站和莲花路站，地理位置优越。项目前身最早为1982年成立的益民啤酒厂，1987年投产下线的力波啤酒是沪上最早的合资啤酒品牌。2001年，凭借广告歌《喜欢上海的理由》，力波连续多年稳居上海啤酒业的龙头，一度成为上海市民最喜爱的啤酒品牌。随着外资品牌的逐步扩张，竞争加剧，同时受上海环保生产要求的影响，力波啤酒的生产规模逐年下滑，处于转折节点上的力波经历了时代的阵痛，股权几番变动，2014年深城投全资收购，整体地块转型全面启动，打造成涵盖办公、商业、租赁住宅相关业态的30万方产城融合综合体。
深城投将“留改拆”充分融合，采取一部分保留、一部分改造、一部分拆除的原则，使项目既保留了历史文化，塑造了IP，又提升了功能空间，达到经济社会效益平衡。其中项目保留了大烟囱等标志物，塑造了商业IP“力波1987精酿馆”；改造了西地块，打造成“力波REEB1987创意园”；拆除重建了东地块，打造成集商住办为一体的城市综合体
上海•力波作为具有影响力的城市更新项目，抓住了上海工业用地盘活的政策窗口期，成为全市首个零星工业用地转型成功的项目。在更新策略上，采取保留改造和拆除重建的方式，既留存了城市历史文化记忆，又形成了“新”与“旧”的碰撞；在业态规划上，主动增加租赁住房配套，打造大面积的绿地公园，实现整个区域功能的品质提升；在产品打造上，满足多样化的用户需求，产品追求高品质与多性能。
随着力波1987的正式运营，曾经的老厂房已经以新的角色重新融入人们的生活。烟囱广场成为周边居民散步孩子玩耍的新场所，精酿啤酒馆则凭借浓郁怀旧工业风和现代简洁的设计，成为沪上又一热门目的地，唤醒了人们对于力波的情怀和记忆。
城投丰山府项目二期工资没发
寻找“安薪工程”的帮助。
据悉，“安薪工程”是市根治欠薪办于今年开展的专项行动，旨在依法维护广大劳动者劳动报酬权益。
可以全面推动建设领域各项保障工资支付制度落地落实。
基础设施特许权经营的会计处理
一、基础设施特许权经营的会计处理
为了更进一步规范基础设施特许权经营的会计处理，财政部在借鉴IFRICl2的基础上，于20xx年8月7日出台了解释第2号。本文以解释2号为基础，对解释2号未涉及的则借鉴IFRIC12的规定，具体会计处理如下。
（一）建设期的会计处理项目公司在建设期的会计处理主要涉及：
基础设施的属性及其会计处理、建造服务的收入及费用确定、借款费用的归集、基础设施特许权的确认和计量等四个方面的问题。
1.基础设施的属性及其会计处理在基础设施特许权经营下，项目公司如何确认投资形成资产的属性，决定着投资成本的计量和摊销方法，进而影响到项目运营收入和成本配比的合理性。在基础设施特许权经营下，项目公司经济活动的实质可以描述为通过投资建设自创取得了项目一定期限的特许经营权或收益权，并未从合同授予方取得基础设施的控制权或者所有权，因此，基础设施项目属于合同授予方，项目公司无需对基础设施做出会计处理。
2.建造服务的收入及费用确定在基础设施特许权经营模式下，项目公司是服务的提供者，先后向政府提供了建造服务、运营及维护服务。因此，在建造期项目公司的会计核算应按照《企业会计准则第15号——建造合同》和《企业会计准则第14号——收入》确认相关的收入和费用。
3.特许经营权的确认和计量由于相关的资产不属于项目公司，所以项目公司对所建成的基础设施不能确认为固定资产。如果特许合同约定，在基础设施建成后的一定期间内，项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，应当在确认收入的同时确认金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定处理。即按该资产的公允价值借记，长期应收款，贷记相关资产。如上海城投控股股份有限公司发布的20xx年第三季度报告中指出：本报告期末，长期应收款较期初增加353万元，主要是由于解释第2号发布后公司将子公司浙江奉化填埋场基础设施特许权经营项目的基础设施支出确认为金融资产所致；合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。即按该资产的公允价值借记，无形资产，贷记，在建工程。
4.借款费用的归集如项目公司取得一项无形资产，则该特许服务权是在项目建成并经合同授予方验收合格后授予的，项目公司对项目的全部投入，应视为取得专营权的完全（外购）成本予以资本化。因此，项目公司在基础设施达到预定可使用状态前发生的借款费用；应予资本化，即计人无形资产的成本；否则，则应费用化，即计人当期损益。解释第2号将借款费用资本化的范围扩大到非自有资产的基础设施特许权经营项目上。至此，借款费用资本化的范围如下：一是需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等；二是基础设施特许权经营项目中的无形资产。
（二）运营期的会计处理项目公司在运营期涉及的主要会计处理有：政府偿付资产的处理、收入确定及相关费用的摊销、修缮基础设施的合同义务的处理等。具体处理方法如下：
1.政府偿付资产的处理根据解释第2号规定，在基础设施特许权经营业务中，合同授予方可能向项目公司提供除基础设施以外其他的资产，如果该资产构成授予方应付合同价款的一部分，不应作为政府补助处理。项目公司自授予方取得资产时，应以其公允价值确认，未提供与获取该资产相关的服务前应确认为一项负债。
2.收入及费用的确定项目公司在提供运营、维护服务取得收入时，按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，确认运营、维护的收入和相关费用。同时，除了确认正常的运营、维护费用外，根据特许合同形成的特许权的不同属性，分别作如下摊销：一是按《企业会计准则第6号——无形资产》规定，将无形资产在特许期内按直线法摊销；二是根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的.规定，将金融资产按实际利率法进行摊销。
3.修缮基础设施的合同义务的处理如果合同规定，项目公司有以下义务：（1）改良基础设施达到特殊服务目的要求；（2）在服务特许权结束和移交之前，保持基础设施一定的使用状态。为完成上述义务，发生的支出应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》的规定处理，即当上述义务成为项目公司承担的现时义务、履行该义务很可能导致经济利益流出公司且流出的经济利益能可靠地计量，项目公司应将上述义务的支出确认为预计负债。
（三）特许权结束期由于本文只讨论特许权结束后，项目公司无偿交付相关的基础设施。所以项目公司在特许权结束后，与基础设施特许权经营业务相关的资产、负债及费用均已确认完，只要按正常的程序进行清算处理即可，本文不再阐述。
以下结合案例分析项目公司对基础设施特许权经营业务的会计处理。
案例1：合同授予方提供给项目公司一项金融资产——长期应收款。
（一）合同主要内容：A公司从某政府获得一项特许合同，主要协议内容如下，A公司在2000年～2009年内修建并运营一条高速公路，其中修建期为2年，运营期为8年，在运营期内A公司应按规定标准维护和运营公路，相应地A公司每年从政府无偿获得2000万的补偿，并且A公司在2007年末要对进行路面重铺，在2009年末，政府收回高速公路运营权，协议中止。
（二）主要假设：
1.所有现金流动发生在年末；
2.建造成本每年5000万、营运成本每年100万、重铺路面成本1000万（根据A公司测算）；
3.实际利率每年为6.18%、借款利率每年为6.7%；
4.A公司采用成本加成法来核算应收对价，其中建造服务的应收对价为成本的105%，运营服务为120%，路面重铺为110%。
（三）案例分析：根据特许协议主要内容，A公司应把这项特许权界定为一项金融资产——长期应收款。
1.建造期（2000至2001年）的会计处理如下：2000年末，A公司应确认建造服务收入250万（5000×0.05），确认建造费用5000万（假设在年末发生，所以无利息）即：
借：长期应收款 5250（万元，以下略）
贷：主营业务收入 250
银行存款 5000
2001年，A公司同样确认建造服务收入250万，确认财务费用335万（5000x6.7%）；同时，确认长期应收款约10824万（5250x2+5250×0.0618）。 至此，项目公司将此金融资产在资产负债表上以10824万元列报。利润表上，A公司2001年确认的利润为239万（250+5250×0.0618-5000×0.067）。具体分录如下：
借：长期应收 5574
投资收益 11
贷：主营业务收入 250
银行存款 5335
2.运营期（2002至2009年）的会计处理如下：2002年，高速公路开始投入使用A公司按合同每年从政府收取2000万的补偿收入，同时按实际利率法摊销长期应收款。利润方面有营运利润（100x20%）和投资收益。具体如下：
借：银行存款 2000
投资收益 23
贷：长期应收款 1211
营运收入 20
银行存款 792（营运成本100+财务费用692）
在营运期间，每年都作如上的会计处理，具体各分录的数字见表2.
案例2：合同授予方提供给项目公司一项无形资产
（一）合同主要内容：案例1的基本情况不变，除将“从政府每年取得2000万元的收入”改为“A公司预计将会在2002年至2009年每年收取金额相同的使用费2000万元”外。
（二）主要假设：
1.所有现金流动发生在年末；
2.建造成本每年5000万、营运成本每年100万、重铺路面成本1000万（根据A公司测算）；
3.借款利率每年为6.7%；
4.A公司采用成本加成法来核算应收对价，其中建造服务的应收对价为成本的105%，运营服务为120%，路面重铺为110%。
5.无形资产按直线法摊销；
6.重铺路面义务每年预提费用如下：2002年至2007年分别提取120万、140万、150万、170万、200万、220万，合计1000万。
（三）案例分析：根据特许协议主要内容，A公司应把这项特许权界定为一项无形资产。
1.建造期（2000至2001年）的会计处理如下：2000年末，A公司应确认建造服务收入250万（5000×0.05），确认建造费用5000万（假设在年末发生，所以无利息）即：
借：在建工程 5250
贷：主营业务收入 250
银行存款 5000
2001年，A公司同样确认建造服务收入250万，资本化财务费用335万（5000×6.7%）；同时，确认无形资产10835万（5250×2+5000×0.067）。至此，项目公司将此无形资产在资产负债表上以10835万元列报。利润表上，A公司2001年确认的利润为250万。具体分录如下：
借：无形资产 10835
贷：在建工程 5250
主营业务收入 250
银行存款 5335
2.营运期（2002至2009年）的会计处理2002年，高速公路开始投入使甩A公司按合同每年从政府收取2000万的补偿收入，同时按直线法摊销无形资产，每年应摊销1354万（10835/8）。利润方面有营运利润（100×20%）和财务费用。具体如下：
借：银行存款 2000
预提费用 120
贷：无形资产摊销 1354
营运收入 20
银行存款 792（营运成本100+财务费用692）
在营运期间，每年都作如上的会计处理，具体各分录的数字见表2。
案例说明
（一）关于利润：上述案例1和案例2为简单起见，假定协议期限是10年，项目公司已收项目不变。实际中，协议期限会更长，收入会逐步增加，净利润会逐年增加。
（二）关于资产属性不同对会计处理的影响：比较案例1（金融资产）和案例2（无形资产）可以看出，项目公司取得金融资产或无形资产时，其会计处理的异同如下：
1.建造期间，项目公司都按照建造服务的公允价值来确认收入，但借款费用的会计处理不同。如2000年，案例1和案例2都采用成本加成法确认建造服务收入5250万元，并同时确认建造服务成本5000万元；2001年，案例1将借款费用335万元计入当期损益，案例2将其资本化到无形资产中。
2.后续运营期间，项目公司都按照运营服务的公允价值确认收入，但其收入是不相等的，并且案例1确认金融资产的投资收益，案例2分摊无形资产成本。如2003年，案例1采用成本加成法确认运营收入120万元，确认运营成本100万元，借款费用692万元，并同时确认金融资产的投资收益669万元；案例2按照收费金额确认运营收入2000万元、运营成本100万元、重铺费用120万元、借款费用692万元，并同时摊销无形资产1354万元。
3.金融资产和无形资产处理的差异。一是金融资产的初始计量按公允价值确认，随后采用实际利率法以摊余成本进行计量。如案例1中，2000年按公允价值确认长期应收款5250万元，2001年采用实际利率法确认利息324万元，同时2001年发生长期应收款5250万元，因此，2001年末长期应收款的账面价值为10824万元。二是无形资产按照建造基础设施达到预定可使用状态前发生的一切支出进行初始计量，每期采用合理方法分摊无形资产。如案例2中，2001年末，项目公司确认无形资产成本10835万元（含借款费用335万元），并在2002～2009年每年按直线法分摊无形资产1354万元。
4.无论应收对价确认为金融资产还是无形资产，项目公司的净收益合计皆为783万元。
二、基础设施特许权经营的概念
1.基础设施特许权经营的起源及概念基础设施特许权经营起源于17世纪的英国，当时领港公会特许私人投资灯塔并获得一定期限向过往船只收费的许可权。特权期满后由政府将灯塔收回并交给领港公会管理和继续收费。
根据世界银行《1994年世界发展报告》，基础设施特许权经营（也称BOT）是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业来承担该基础设施项目的投资、融资、建设、经营与维护，在协议规定的特许期限内，这个私人企业向设施使用者收取适当的费用或给予一定的补偿，由此来回收项目的投融资，建造、经营和维护成本并获取合理回报；特许期届满，签约方的私人企业将该基础设施无偿移交给政府部门。经过多年的发展，基础设施特许权经营又派生出BOO（build-own-operate）、BOOST（build-own-operate-subsidy transfer）、BLT（build-lease transfer）等。
2.相关法规根据基础设施特许权经营的不同形式，涉及准则层面的规定有：《国际财务报告解释性公告第12号——特许服务权安排》（2006年11月颁布，要求企业于2008年1月1日起全面执行，以下简称为“tFRIC12”）和《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第15号——建造合同》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第13号——或有事项》、《企业会计准则第17号——借款费用》；解释层面有《企业会计准则解释第2号》（财会[2008]11号，以下称“解释第2号”）。
3.涉及的相关主体基础设施特许权经营这一方式涉及的主体有八个，分别如下：合同授予方（政府）、项目发起人、产品购买商或接受服务者、债权人、建筑商、保险公司、供应商、运营商。本文将建筑商和运营商合称项目公司，以项目公司的视角来解析基础设施特许权经营项目的相关处理。
4.涉及的主要期间从定义上看，基础设施特许权经营涉及的主要期间有：建设期、运营期和特许权结束期。
三、特许经营权的会计问题
（一）建造期间的收入确认
建造期间，负责建造基础设施的项目公司主要的会计问题是能否确认收入。由于项目公司对所建造的基础设施没有处置权，且未获得使用寿命内的全部报酬和风险，因此，项目公司建造基础设施不是自建固定资产，而是对外提供建造服务，理应确认劳务收入。更何况基础设施是通过招投标确定施工企业的，建造合同的合同价格代表公允价值，是计量收入的可靠依据。所以，建造期间，项目公司应按《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》的规定确认与建造服务相关的收入和成本。
（二）建造基础设施形成的资产确认
1、确认为无形资产及其条件
按照合同规定，项目单位在有关基础设施建成后从事运营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用的，就形成一种特许经营权，项目公司应将此项特许权确认为无形资产。而且，取得该无形资产过程中发生的借款利息应按《企业会计准则第17号——借款费用》的规定确定应予资本化的金额。
2、确认为金融资产及其条件
按照合同规定，基础设施建成后的一定期间内，项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的现金或其他金融资产，或在项目公司提供运营服务收取的费用低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，项目公司应将此项资产确认为金融资产——“长期应收款”，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行处理。
无论特许经营权合同如何规定，所建造基础设施都不符合固定资产的定义，不应作为项目公司的固定资产核算。虽然用于经营的基础设施能为合同投资方带来收益，但合同投资方不拥有其产权，没有占有和处分的权利,并在约定期结束后就不再拥有经营的权利。而且，由于基础设施在约定的期限结束后，无条件移交给政府，如果项目公司按预计使用寿命计提折旧，使用寿命通常长于合同期限，移交时基础设施无偿转移，显然已经没有价值补偿，但账面却仍有大额固定资产净值将无法消化。很明显，这是对资产性质的认定出现了偏差。
（三）基础设施投入运营后的收入确认及计量
如果按照特许经营权合同规定，项目公司既提供基础设施建造服务，又提供建成后的经营服务，且各项服务能够单独区分时，其收取或应收的对价应当按照相对的公允价值比例分配给所提供的各项服务。
1、确认为无形资产有关收入的确认及计量
特许经营权代表一种收益获取权。运营方提供服务给社会公众，并向公众收取通行费。通行费收入的经济利益已经流入企业，能够可靠计量，所以，运营方应当根据《企业会计准则第14号——收入》来确认运营服务收入。
与运营服务收入相配比的成本的重要构成内容是特许经营权的摊销额。特许经营权在合同规定的时间内能够给企业带来收益，但是当合同终止时，所建的基础设施就会无偿交给让渡方，所以其价值应当分期摊销。如果基础设施预计的使用寿命长于特许经营权的年限，应当按照特许经营权的年限进行摊销。
2、确认为金融资产有关收入的确认及计量
采用特许经营权方式经营的基础设施，很多项目由政府决定免费为公众提供服务。在此种情况下，合同投资方不能向公众收费，由政府按双方约定在一定期限内每年向其支付补偿款。如果政府不支付相应的补偿款以替代项目本身应有的经营收入，特许经营权项目就不具备商业价值，无法运作实施。特许经营权下的政府补偿和通常情况下政府为扶植或鼓励某项产业的发展所支付的补贴有着本质的区别，前者属于提供建造劳务和融资所取得的投资回报；后者属于所获得的无偿性经济支持。对于特许经营权下的政府补偿款，应当合理划分，确认相应的收入。
（1）运营服务收入的确认。对于运营服务收入，由于没有直接向公众收费的权利，根据《国际财务报告解释公告第12号——服务特许协议》的规定，应当从让渡方支付的回报补偿款中按照公允的成本毛利率予以确认。
运用公允成本毛利率，能客观地体现运营成果。实际工作中，由于BOT项目类别相差较大，例如：公路、隧道、桥梁的运营养护成本，与电信设施的维护成本就有较大差异，同时地理位置及周边环境因素等也往往会对特许经营权收费产生影响，因此，应根据可行性分析报告中对于项目收益的预测，充分调研行业数据，合理确定公允成本毛利率。
（2）金融资产投资收益的确定。公共基础设施建设形成的长期应收款，作为金融资产，采用实际利率法核算。长期应收款按公允价值初始计量，按实际利率法确定摊余成本进行后续计量，即初始确认的金额加上按实际利率法计算的该金额的累积利息减去还款额。实际利率法计算的利息收入作为金融资产形成的投资收益入账。
①采用项目内含报酬率作为实际利率。涉及公共基础设施的特许经营权，其合同期限一般都较长，通常在15~30年左右。特许经营权的价值转移是逐期进行的，资金回笼期相应也比较长，给企业带来的经济利益也是长远的。所谓内含报酬率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。它揭示了方案本身可以达到的具体报酬率，是基础设施项目本身的收益能力，反映其内在的获利水平。因此，内含报酬率作为实际利率，能够反映较长期限内金融资产的实际价值。
②当贷款利率发生变化时，内含报酬率应视合同情况决定是否需要修正。如果BOT合同条款中，政府不承担相应的利率风险，内含报酬率就不会变化。相应地，企业就只能通过降低财务融资成本稳定项目收益；如果BOT合同条款中，政府补贴款的数额与贷款利率高低挂钩，贷款利率发生变化，相应地增加或减少政府补偿，那么据此计算的内含报酬率也应相应修正。
③由于内含报酬率系根据预测的现金流量进行估算的，当实际发生的现金流量与预测的现金流量发生较大差异时，应根据实际情况对内含报酬率进行重新测算并修正。
（3）区分服务收入与投资收益的原则。首先预计运营收入，即需要预计运营成本和运营服务的公允成本毛利率，然后根据金融资产的现金流量计算项目内含报酬率，确定投资收益。
具体计量步骤如下：
①确定运营行业的公允成本毛利率；
②根据测算的成本毛利率及公共设施测算的运营成本数据，得出运营期内各期运营收入；
③年政府回报补偿-年运营服务收入=年金融资产还本及收益额；
④年长期应收款回收额=年金融资产还本及收益额-年投资收益。年投资收益根据实际利率与长期应收款净值计算取得。划分和计算步骤如图1所示。
（4）案例。某城市大型施工企业通过投标竞得政府授予的建设运营隧道18年的特许经营权。项目总投资13亿元，其中：自筹资金2.9亿元，项目贷款10.1亿元。建设期为3年，经营期15年。该隧道不对外收费。政府每年年末支付1.5亿元作为回报补偿款。假定运营行业的公允成本毛利率确定为30%。经营期结束后，基础设施无偿移交政府。
①各期运营收入计算如表1所示。
有关会计分录如下：
第一，项目公司在基础设施建造完工时：
借：长期应收款（根据确认的总投资）130 000（万元）
贷：在建工程130 000（万元）
第二，项目公司在运营期内确认各期营运收入（以第1年为例）：
根据公允成本毛利率确定运营收入为1 734×（1+30%）=2 254（万元）
借：应收账款2 254（万元）
贷：主营业务收入2 254 （万元）
第三，项目公司各期末收到政府补偿款时：
借：银行存款15 000（万元）
贷：长期应收款12 746（万元）
应收账款 2 254（万元）
第四，项目公司发生运营成本时：
借：主营业务成本（按实际发生数）
贷：银行存款
应付账款等
第五，项目公司确认借款利息时：
借：财务费用（按贷款合同计算）
贷:应付利息
②各期现金流量测算及内含报酬率计算如表2所示。
根据上述现金流量,得出内含报酬率为4.79%。如果不使用电子计算机，内含报酬率要用若干个折现率进行逐步测试，使用内插法进行计算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。
确认投资收益的有关会计分录如下：（以第1年为例）
借：长期应收款6 226（万元）
贷:投资收益6 226（万元）
（四）与基础设施有关借款费用的会计处理
1、建设期间的借款费用
对于按合同规定在有关基础设施建成后从事运营的一定期间内有权向获取服务的对象收费的，项目在取得该无形资产过程中发生的借款利息，符合《企业会计准则第17号——借款费用》规定的应予以资本化，即计入该无形资产的成本。
对于按合同规定在有关基础设施建成后的一定期间内有权从政府或其授权单位收取补偿的，项目公司在取得该金融资产过程中发生的借款利息，应计入发生当期的损益。
2、运营期间的借款费用
基础设施建成后运营期内发生的借款费用，均在发生当期计入损益。
（五）结束语
总之，特许经营权的方式是公共基础设施建设重要的投融资方式之一。如何在新的会计准则背景下，更合理地把握项目实质，通过恰当的会计核算全面、客观、准确地反映项目的效益，需要进一步的理论研究和在实践中的不断探索与总结。
【主要参考文献】
[1]国际会计准则理事会.国际财务报告解释公告第12号——服务特许协议. 2006-11.
[2]关于企业以特许经营权方式参与公共基础设施建设业务会计处理问题的复函.（财办会[2004]26号）.
石家庄翡翠家园项目是否开工
开工。
长安区以人民为中心，保护广大群众合法权益，2021年12月，确定由区城投集团接盘石家庄翡翠家园，并引入中国十九冶集团华北区域公司对该项目进行后续施工建设，保障项目顺利完工交付，计划2023年11月竣工验收，2023年12月底前交付使用。
翡翠家园，石家庄市烂尾楼，项目是河北联盛房地产开发有限公司开发的房地产项目，位于胜利北大街华新路交口路西。项目于2013年6月开工建设，2014年12月停工。
标签： 市中区城投2023年收益权项目
