【金泽城投债5号私募证券投资基金】
【投资期限】不足7个月
【收益分配】2023年5月6日
【业绩基准】测算：100万：7.1%/年（税后）
【投资标的】2019年淮安红日XX投资发展有限公司公司债券（证券简称：PR红发债；证券代码：152195.SH)
【监管效力强】债券由国家发改委审批，强监管，并在上交所和银行间跨市场上市，资产流动性更强。
【安全系数极高】江苏地区唯一在售城投公募企业债券！
【标的债券上市场所】上海交易所/银行间
【标的债券主承销商】中国民族证券有限责任公司
【发行方介绍】
债券发行人：淮安XX交通投资发展有限公司，主体评级AA级，是涟水县重要的基础设施建设、保障房建设主体和国有资产运营主体，担负着涟水县范围内诸多重大基础设施建设任务，对列入涟水县发展计划的重大项目进行融资、投资、建设和经营，业务具有行业及区域垄断性。自设立以来，经营规模和实力不断壮大，2021年末发行人总资产135.73亿元，保持平稳，资产负债率较低，近三年均值仅49.87%，在涟水县主要城投平台中资产负债率和总负债最低，偿债履约能力强。
发行人作为涟水县城市交通基础设施建设和运营、基础设施建设及棚户区改造项目等重要任务的运营主体，得到地方政府的有力支持，2021年度获得的政府补助共计2.11亿元，3年复合增长率7.08%，持续获得政府大力支持。
股东背景：本期债券发行人的控股股东为涟水县交通控股集团有限公司，实际控制人为涟水县人民政府。
地区优势：淮安是江苏省地级市，位于江苏省中北部，江淮平原东部，地处长江三角洲地区，是苏北地区重要的中心城市，南京都市圈紧密圈层城市。淮安处在江苏省长江以北的核心地区，临江近海，是南下北上的重要交通通道，地理位置优越，是江苏省重要的交通枢纽。2021年淮安市累计实现GDP为4,550.13亿元，全国内地城市GDP排名第59位，三年复合增长率8.41%，2021年一般公共预算收入297亿元，三年复合增长率7.44%，地区经济保持较快发展。涟水县在淮安区经济实力排名第三，2021年GDP达650.48亿元，同比增速高达17.40%，经济发展呈现出很大变化，交通网络布局日益完善，招商引资水平不断提升，地区企业规模和数量均有较大幅度涨幅。
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(来源:南^方^财^富^网)
房价总要比地价贵，房地产开发商才能挣到钱吗？没那么简单！
前些年房价上涨比较快的时候，有一些新的土地拍卖出来以后，它的土地拍卖价格就已经超过了周边的房价。大家都把这种现象理解为是地价推动了房价，似乎听上去也是有道理的。如果拍卖的地价非常贵，超过了当时的房价的话，那未来的房价肯定是更贵的。那么不就是地价推动了房价吗？
什么是土地财政？
中国的土地财政制度，很多人都认为是学习了香港。简而言之，土地财政就是政府通过转让土地使用权而获得财政收入的一种制度。在中国大陆，我们把土地分为工业用地、商业用地和住宅用地，土地的使用权的出让年限，通常也分别定在20年、50年和70年。
政府拿了土地使用权出让的财政收入以后，就把这笔钱用来做各种各样的事情。比如说造房子，提供廉租房，也有可能是去建造基础设施，也有可能用来提供公共服务。
总而言之。它的用途不用在各个方面，大家不妨问这样一个问题，如果政府把土地使用权出让，拿到的财政收入用来造房子、造基础设施、提供公共服务，其实本身并不是错的。
现在在亚洲的一些国家，甚至还希望通过学习中国的经验，来把土地财政当作是一种融资手段，把土地增值的收益通过拍卖土地使用权的方式，拿到政府的财政收入里，然后再把这笔钱用来去改造基础设施。实际上它发挥的就是一种金融的手段。
地价和房价是什么关系？
社会公众普遍存在的一种认识问题的方式，就是把先发生的事情当作原因，把后发生的事情当做结果。在地价和房价这组关系当中，一种惯常的思维方式就是认为先是有土地使用权的出让，然后才有造房子和卖房子。
但是大家想想，其实在有些情况下，事情发生的前后关系并不代表着因果关系。在这个意义上，当房地产开发商在拍卖市场上，通过比较高的出价来获得土地开发权利的时候，其实是因为基于一种房价上涨的预期，他才会这样做。
在2017年到2018年，中国的一线城市，尤其在北京出现了比较明显和大幅度的租金上涨现象。这种现象的本质就是供给越来越跟不上需求。一方面人口增长，即便是在政府严格控制超大城市人口的情况下，北京的人口在2017年也仅仅下降了2.2万人。
但是在北京和上海这样的一线城市，却有大量的房子被拆掉了，其中有很多被拆的房子是以非法建筑为名义而得到拆除的。换句话来讲，住房的需求没有明显的变化，供给却大幅度的下降。那么最简单的道理就会告诉你，价格一定会相应的上涨。
讲到这里，我提醒大家注意一个被大家严重忽略的事实，我们通常仅仅看到中国的土地财政制度，是学习了中国香港地区的土地批租制度。但是我们却忽略了香港经验在另外一个方面的表现，那就是哪怕是在香港这样寸土寸金，房价地价非常高的地区，政府的土地供应也和房价变动的周期是反向操作的。也就是说在房价高的时候就增加土地供应，房价低的时候就相应的减少土地供应。
在中国内地，其实我们是在人口流入、住房需求比较旺盛的地区，我们是严格控制土地供应的。在这个意义上，我们也没有把香港经验学透。更为麻烦的是，随着房价上涨和房租的上涨，在社会当中产生一种舆论，就是主张政府去控制价格，甚至政府就真的直接通过行政的管制去控制房价。
由于我们长期以来以为是地价推动了房价，于是在管制房地产价格的同时，中国有些城市曾经尝试过去控制拍卖土地的价格，在拍卖的时候设置一个最高价格，结果很多房地产商都想去拿这个地，然后就又是通过摇号的方式来决定谁能拿到这个土地的开发权。
有意思的是，在现场通过摇号摇到土地开发权的房地产商，振臂欢呼。不难理解，这些房产商以为自己赚到了，因为这个拍卖价格实际上是被政府的行政力量管制的，而这种管制的做法，本质上相当于是政府把本来可以通过拍卖，拿到自己的财政收入当中的钱，用来补贴给了开发商。
这种做法真的能导致房价下跌吗？大家只要问问自己一个问题就明白了。如果你是开发商，你在拍卖的时候通过摇号，拿到了一个价格被压低了的土地开发权。那么当你把房子造好以后，如果市场上有需求，有人愿意出更高的价格来买房子，你会不会因为自己在拍卖土地的时候价格是比较低的，就善意地把房子也相应地压低价格出售，我想不用我解释，大家都已经有了自己的答案。
总之，房价和所有商品一样，它的最为基本的决定因素仍然是供给和需求的关系，不能简单的认为是地价拉动了房价。中国如果真要建设房地产市场长效发展的、健康发展的机制的话，那么最为基本的做法，仍然是让土地和住房的供应能够跟上需求的增长，才能真正地满足人民对美好生活的向往。
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